前几天，老同学阿勇打电话，说他爸想把名下一套老房子给他，中介说走赠与最省，契税才3%，继承几乎不花钱，买卖还要交个税。他问我：2026年了，到底哪个省钱？我让他先别急，把三个问题问清楚：谁转给谁？房子满几年？以后卖不卖？这三句话，基本决定了答案。

先说夫妻加名。这个最简单，也最容易被误会。婚姻关系存续期间，夫妻之间变更土地、房屋权属，按契税法第六条免征契税，个税、增值税通常也不涉及。实操里，带上身份证、结婚证、房产证、申请表，去不动产登记中心做变更登记，多数地方只收住宅登记费80元，加一本证可能10元工本费。我表姐去年在杭州办，夫妻加名，窗口直接受理，没让公证，前后四十分钟，花了不到一百块。注意，如果房子有贷款，先问银行；很多城市支持带押过户或变更，但要看抵押合同。

非夫妻加名，比如父母想在房产证上加上子女名字，逻辑就变了。税务上通常按赠与或买卖部分份额处理。如果是赠与，直系亲属之间免征增值税、个税，依据是财税〔2016〕36号附件3和2019年74号公告，但受赠人要交契税，法定税率3%到5%，多数地方按3%执行。也就是说，一套200万的房子，加名给子女50%份额，契税可能就是3万。如果走买卖份额，契税按子女家庭住房套数和面积算，2024年12月1日后的政策是：首套140平以下1%，140平以上1.5%；二套140平以下1%，140平以上2%；三套及以上一般3%。所以加名不一定比买卖省。

再说赠与过户。很多人一听“赠与”就觉得亲情无价、税费很低。其实直系亲属赠与免的是增值税和个税，契税仍在。而且赠与合同多数地方不强制公证，但如果你材料复杂、有多个共有人，公证反而省事。办理流程是：签赠与合同，带身份证、户口本、亲属关系证明、房产证，到税务窗口申报，缴契税，再到不动产登记中心递件。费用大头就是契税3%，加上登记费80元，可能还有印花税，住宅通常免。小故事：我一位读者把房子赠与儿子，当时省了个税，挺高兴；三年后儿子要换房，出售时因为不符合满五唯一，个税按差额20%计算，原值又是当年老人很低的购房发票，结果税比当初买卖过户还高。所以赠与适合“长期持有、不卖”的家庭。

继承则是另一个维度。法定继承免征契税，依据还是契税法第六条；增值税、个税、土地增值税通常也不征。办理时，如果材料齐全，很多地方已经取消强制继承公证，可以直接在不动产登记中心办理，只收登记费80元。但如果有多个继承人、遗嘱有争议、亲属关系久远，公证费或诉讼费就上来了。公证费一般按受益额比例收，各地不同，房子价值高时可能几千到上万。更重要的是，继承只能等被继承人身故后发生，父母健在时不能直接办。继承房产再出售，购房时间按被继承人原购房时间连续计算，满五唯一可免个税，满两年免增值税，这一点比赠与友好。

买卖过户，反而可能是很多家庭的最优解。直系亲属买卖按正常交易缴税，但可以享受税收优惠。增值税：房子满两年，个人销售住房免征；不满两年，按5%征收率全额缴纳，附加税随征。个税：满五唯一免征；不满足则差额20%或核定1%左右，各地有差异。契税：按买方家庭套数、面积，首套140平以下1%，二套140平以下1%，140平以上分别1.5%和2%。如果父母房子是满五唯一，卖给子女，个税和增值税都免，子女首套只需1%契税，200万的房子契税2万，比赠与3%省1万。而且子女未来再卖，原值按本次网签价，差额小，个税压力也小。办理流程就是网签、核税、缴税、过户，若子女需要贷款，还能按二手房按揭走。不过要注意，部分城市对直系亲属买卖价格明显偏低会核定，不能随便写个10万。还有限购城市，子女得有购房资格。

那2026年怎么选？我给大家一个不绕弯的判断：夫妻之间加名，直接办，最省。父母给子女，如果房子满五唯一、子女有购房资格，优先考虑买卖，契税低、未来出售税基高。如果子女没资格、房子又打算长期住不卖，赠与可以作为备选，但要接受3%契税和未来出售可能的高个税。继承税费最低，但只能身后办；若父母想提前安排，可以立遗嘱并考虑居住权，而不是急着过户。若房子有贷款，先问银行和不动产登记中心能否带押办理。最后，2026年各地税务核定、限购、公证要求仍有差异，动辄几万块的事，别只听中介一句话，拿房产证、身份证、户口本去当地不动产登记中心和税务窗口做一次预核税，答案最准。

本文由做证的联系电话编辑，转载请注明。