不要SF传奇网页版碰，老破小

    不太喜欢说模棱两可的话，标题代表我的观点和态度，和大家具体说说

　　我其实觉得，有一个政策一直被大家忽略了，或者不够被足够的重视，那就是租售并举。有没有感觉，最近大家谈论的少了也关心的少了

　　归根到底呢，租售之所以可以并举，总得租赁起来先吧，租赁的项目目前都在土地出让和开发环节，所以大家的关注度就少了

　　但是根据我最近的一些窥视，租售并举这个名字也就意味着租赁将拿下楼市的半壁江山，而这个延展的过程中第一个受到影响的物业就是城市的老破小

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　　和大家具体的说说

　　看租售并举其实就是看上海（楼盘），因为上海的租赁市场占据全国的70%的份额，所以上海的未来也就是其他想要推进租售并举的城市的未来

　　所以第一个我们来看，上海的租赁市场到底会不会吃掉楼市的半壁江山呢。其实这不是一个探讨的话题，因为实际上已经是了

　　我们来看一房一万为我们整体的2018年上海土地的成交结构，是不是感叹调控的润物细无声，不知不觉中，租赁的比重已经占到一半。

　　换句话来说2年之后的楼市供应，真的就是一半是租赁了

　　而我们来看一下这些项目提供的产品形态，其实很多人同样没有注意到，在商品房市场限价以及调控的氛围下，租赁市场的产品力正在快速的崛起

　　换句话来说，不讨论其他的，我们看看地段和空间产品，租赁是真的可以提供未来的住户真正意义上的好生活的

　　所以有很大一部分的真实自住需求的用户最后会选择租赁产品

　　好，那真实的需求是什么

　　我先问大家一个假设性的问题，你觉得上海，不说最好的也不说最差的，中间档位的房子，超变态传奇私服，买一套大概多少钱

　　可能很多人脑子里第一个蹦出来的是500-600万对吧，这样的价格在上海一定不算一套特别夸张的房子

　　但是真实的楼市呢，我给大家我们真有好房团队统计的数据

　　上海整体的房源供应里，有63%的房子总价在300万以下，什么意思，可能位于中间位的房子总价就是200万一套

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　　而这些房子分布在哪里呢，就是在市中心各个位置，面积不大，岁数很大的各种老破小

　　我们团队曾经一个个人肉去走过这些项目，给大家上下图感受下在这里生活的感受

　　我们同步选择了三个版块进行了实地调研，分别是普陀的桃浦，闵行的莘庄南广场， 浦东的陆家嘴(600663)，大家其实可以很清晰的感受到，从版块的能级看，这三个区域是层层递进的，也基本能覆盖大部分人不同的购房需求。

　　普陀桃浦的紫藤苑小区。小区建于1995年

　　莘庄南广场的水清一村和水清三枫这两个小区

　　浦东陆家嘴东昌路地段东南新村、兰园小区、东园二村。

大概就是这个样子，是不是感觉很嫌弃

　　那为什么大家还会有人买这样的房子，投资？一定不是的，绝大部分人都是原始的居住需求，主要原因是在购买力不足的前提下，这样的老破小成为了他们唯一的选择

　　但是租售并举之后给他们带来的改变就是：他们拥有选择。而且在供求结构的比较下，租赁房源的亮点越来越明显也越来越能够得到保障

　　当用户的自住需求得到另一种维度的保障的时候，那么老破小的被购买的可能也相对降低

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　　另外还有一个现象不知道各位发现了没有，我们去市调的那一些老破小，其实都在城市非常核心的位置，起码可以说是不差的位置，比如陆家嘴地段的老破小单价在7万元左右，和周边的次新房就是五折的落差啊

　　都说房子的价值是地段地段地段，那为什么和周边的新房以及次新房比起来价差这么大呢

　　其实这里很重要的论调是，核心地段的优质房源很少，但是类似这样的老破小很多很多很多。大家不要脑子里依然停留着上海房子不够住的观念，上海的房子已经远远能够让一个家住住上一个四方盒子里，但是想要住得好确实也比较难，因为真正房地产当初产业发展在上海也只有20年，到目前为止也满足城市20%的人的品质居住问题。

　　某种程度上，老破小没有地段论可言，因为他们对比的产品是动迁房、保障房，你看哪个动迁房会对外强调自己地段好么

　　真正走过市场的人都知道，老破小和新房的价格基本上都是对折甚至更大，归根到底是供求结构导致的价格落差

　　我有一个朋友，专门收购市中心的老破小，然后不着急卖，一定要先重新装修凤变冰，他说这种打法屡试不爽，总能够卖出很高的溢价。他和我说了一句我印象非常深的一句话：好产品才有资格谈论地段，才能让用户感受到地段的价值

　　但是他比较精明的是，总是去买老里弄能够独门独院的房子，因为他说了很多老破小的命门，就是社区。如果社区不行，房子再怎么装修也只是赚个辛苦钱

　　所以各位可以感受到里面的层层关系了么。大部分的老破小就这样禁锢着，慢慢老去

　　当本来的产品价值不得到认可，未来还有可替代产品，老破小未来的趋势岌岌可危

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